サイドビジネスとして区分マンション投資を検討する人も多いと思います。この投資ビジネスは資金は必要にはなりますが、手堅く利益を得る上で有利だからです。しかし、どうすれば利益を上げることが可能となるか、イメージが出来ない人も多いことでしょう。
そこで、ここでは区分マンション投資を上手く進める上でのポイントの1つ、リノベーションを中心に紹介したいと思います。
区分マンション投資で利回りを上げるポイント
物件のリノベーションの話の前に、区分マンション投資で利回りを上げるポイントを復習してみましょう。区分マンション投資を成功させるためには、大きなポイントが3つあります。
入居者を集める
まず第一に大切なのは「入居者を集めること」です。
区分マンション投資は入居者の家賃から収益を得るビジネスなので、入居者を集められなければ成立しません。
そして、入居者を集めるためには「家賃が手頃で魅力的な物件」であることが一番有利です。設備がきれいで使いやすく、しかも手頃な家賃であれば人気は上がります。
入居者を離さない
「入居者を離さない」のも大きなポイントです。
区分マンション投資の場合、一旦入居者に退去されてしまうと、収入がゼロになってしまいます。そして、次の入居者が現れるまで家賃は入りません。また、仮に入居者が居なかったとしても物件の維持費や固定資産税などが容赦無く発生します。区分マンション投資で利益を上げるためには入居者を離してはいけないのです。
家賃のレベルを下げない
入居者が集まり、しかも満室であっても、家賃のレベルが下がってしまえば計画通りの良い投資ビジネスは見込めません。区分マンション投資で利益を上げるためには、家賃の維持が非常に大切になるのです。
区分マンション投資における「物件の魅力」の意味
ここで、少し区分マンション投資における「物件の魅力」の必要性について改めて考えてみましょう。魅力のある物件には、どの様なメリットがあるかを分析してみれば、前述のポイントを満たす条件が見えて来るからです。
空室リスク対策になる
区分マンション投資において、空室の発生は致命的とも言えるリスクです。収入が途絶え、出費ばかり重なる現象は非常に厳しいです。
しかし、物件に魅力が十分にあれば、新規の入居者も現れやすくなり、退去されるリスクも減り、空室リスク対策に有効となります。区分マンション投資を上手くするためには重要なのです。
家賃の維持に有効
前述の通り、家賃の維持は区分マンション投資において非常に大切です。
ところで、入居者が気分よく家賃を払う条件とは何でしょう。…これは、その物件での生活に満足するからと言えます。物件での住み心地に入居者が満足するならば、家賃を下げずに済むのです。そして、そのためには物件の魅力が非常に重要なのです。
売却に有利
区分マンション投資は家賃収入だけを狙うのではありません。タイミングを見計らって売却するのも投資の利益確保の上で有効な手段なのです。当然ながら、利益を上げるためには、可能な限り高値で売ることが必要です。
では、どの様な物件が高値で売れるのでしょうか。
これは、やはり物件の魅力に掛かっています。区分マンション投資の場合、結構な確率で投資家が次の買い手になります。その場合には物件の収益性が価格を決めるカギとなります。そのカギが、まさに物件の魅力なのです。
物件の魅力を上げるリノベーション
ところで、区分マンション投資を成功させるポイントには「家賃を手頃にする」のも重要であることを先に挙げました。
では、どの様な手段で家賃を下げて、しかも利益を上げるのでしょう。
これは、可能な限り安く物件を入手することが有効な手段です。…つまり中古物件を狙うのです。
しかし、中古物件は魅力があるとは限りません。しかし、リノベーションをすれば話は違います。
では、リノベーションにはどの様な効果が期待出来るのでしょうか。
中古であっても魅力的な物件に出来る
リノベーションは単なる「設備の交換」を狙うのではありません。「改装を通して物件の付加価値を上げる」のです。
例としては、床は合板ベースのフロア材から天然木の物に換えたり、一般の壁紙を漆喰でスタッコ調の壁に変えたり、壁着けの古いタイプのキッチンから対面式のシステムキッチンに造り変えたり…と言う具合に、多岐に及びます。
これにより、中古の物件は最新式の、しかも非常に良い雰囲気の住空間に生まれ変わります。その結果として、物件の魅力がアップ出来て、区分マンション投資を有利にする上で有用となるのです。
新築よりも安くすることも可能
前述の通り、区分マンション投資を成功させるためには、物件の取得額を抑える必要がありますが、この点でもリノベーション物件は有利です。
と言うのは、まず大本となる中古マンションは新築と比較して非常に安価です。そして、その値下がり分でリノベーションをしたとしても、全体の投資費用は新築よりも安くすることが可能となるからです。
そして、取得金額を抑えることが出来れば家賃レベルを下げる必要はそれほどまでは発生しません。その結果として、家賃レベルを維持したまま空室リスクを減らすことが可能となり、ビジネスを成功させることに繋がるのです。
リノベーションの注意点
ところで、リノベーションは無制限に出来る訳ではありません。やはり注意点はあるのです。
区分マンションのリノベーション可能な範囲
まず、区分マンションのリノベーションが可能な範囲は、専有部分に限定されます。つまり居室内までなのです。廊下などは専有部分では無く、共有部分になるのでリノベーションは出来ません。これは「区分所有法」という法律で決まっている制限です。
ところで、専有部分と共有部分の区別が付きにくい部分が、やはりあります。例えば玄関ドアなどが良い例です。玄関ドアは外側が廊下に面するので共有部分となり、内側は居室に面するので専有部分になります。
ですから、勝手に変更することは基本的には出来ません。
この様に、区分マンションのリノベーションには可能な範囲を確認することが、非常に大切となるのです。
管理規約の確認も必要
区分マンション投資にリノベーションが重要なカギですが、リノベーションをする上ではもう1点確認が必要となる課題があります。…管理規約です。
マンションは管理規約を定めて運営していて、改装に関しても規約で決められています。そのため、リノベーションも規約の範囲の中でしか出来ません。
ですから、物件のリノベーションに当たっては管理規約の定める範囲の確認が重要なのです。
物理的に難しい場合もある
区分マンションのリノベーションは万能という訳には行きません。やはり物理的に不可能な物もあるのです。
例えば、浴室やトイレなどの水まわりの設備は、意外に配置変えは難しいです。仮に考え無しで位置を変える場合、詰まりやすくなるなど、弊害が発生してしまいます。
当然ながら、区分マンション投資は入居者の納得をベースとする投資ビジネスなので、入居者の満足の行くリノベーションでなければなりません。リノベーションであっても失敗は許されず、トラブルを避けなければ区分マンション投資は上手く行かないのです。
まとめ
区分マンション投資について、リノベーションの有効性について解説しました。物件の魅力が成功を握るカギの1つであることが、把握出来たことと思います。
手頃な家賃、魅力のある物件は入居者の求める物であり、高い需要が見込めます。より良い物件を入手し、リノベーションをして、区分マンション投資を成功させましょう。
